Belgische vastgoedmarkt houdt stand, maar vertraagt.
De Belgische vastgoedmarkt kende in 2025 een opvallend sterk jaar. De mediane woningprijzen voor bestaand vastgoed stegen met 5,6% op jaarbasis. Ook het aantal transacties nam fors toe, met een stijging van 21% tegenover 2024. Daarmee zette de heropleving die eind 2024 zichtbaar werd, zich duidelijk verder door.
Opmerkelijk is dat deze groei plaatsvond ondanks een licht stijgende langetermijnrente. Normaal zorgt een hogere rente voor meer voorzichtigheid bij kopers, omdat lenen duurder wordt. Toch bleef de vraag naar residentieel vastgoed in 2025 sterk. Dat had veel te maken met een aantal beleidsmaatregelen die de aankoop van bestaand vastgoed aantrekkelijker maakten.
Zo werden de registratierechten voor de enige eigen gezinswoning verlaagd. In Vlaanderen ging het om een daling met 1 procentpunt. Omdat registratierechten een eenmalige kost zijn die kopers meestal niet kunnen meefinancieren via hun hypothecaire lening, heeft zo’n verlaging een directe impact op het beschikbare aankoopbudget.
Ook woningen met een zwakkere energieprestatie kwamen opnieuw meer in beeld. In Vlaanderen werd de renovatieverplichting versoepeld en werd het verplichte traject richting EPC-label A afgeschaft. Daardoor moeten kopers minder zware renovatie-inspanningen leveren dan eerder voorzien. Voor bestaande woningen met een minder goede energiescore kan dat de financiële drempel aanzienlijk verlagen.
Daarnaast speelt ook het verlaagde btw-tarief van 6% op sloop en heropbouw een rol. In bepaalde gevallen maakt dit bestaand vastgoed aantrekkelijker dan klassieke nieuwbouw, waarop doorgaans 21% btw van toepassing blijft. De nieuwbouwsector bleef daardoor in 2025 onder druk staan, al zijn er intussen eerste signalen dat het aantal bouwvergunningen opnieuw voorzichtig aantrekt.
Toch wordt voor de komende jaren een minder dynamische vastgoedmarkt verwacht. Na de sterke groei in 2025 zou de prijsstijging afzwakken naar ongeveer 3,0% in 2026 en 2,5% in 2027. Die vertraging heeft onder meer te maken met een licht stijgende langetermijnrente, een tragere economische groei en een minder sterke stijging van de koopkracht.
Hoewel 2026 volgens de notarisbarometer sterk van start ging, moeten die cijfers voorzichtig geïnterpreteerd worden. Vastgoedtransacties worden namelijk geregistreerd op het moment waarop de notariële akte wordt verleden, en niet op het moment waarop het compromis werd ondertekend. Een deel van de transacties die begin 2026 zichtbaar zijn, kan dus nog betrekking hebben op aankopen die in 2025 werden beslist.
Ook andere indicatoren wijzen op een afkoeling. Zo lag het aantal nieuwe hypotheken in de eerste drie maanden van 2026 duidelijk lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Dat is vaak een eerste signaal dat het aantal transacties en de prijsdynamiek later kunnen vertragen.
Voor kopers betekent dit dat de markt mogelijk opnieuw wat meer ademruimte krijgt, al blijven goede woningen op sterke locaties gegeerd. Voor verkopers blijft een correcte prijszetting belangrijker dan ooit. De markt blijft positief, maar kopers worden selectiever en kijken steeds kritischer naar ligging, energieprestatie, renovatiekosten en totaalbudget.
Wie vandaag wil kopen of verkopen, doet er dus goed aan om zich grondig te laten begeleiden. Een realistische waardebepaling, inzicht in de lokale markt en kennis van de geldende regelgeving maken het verschil.
Bron: ING België
Figuur: Evolutie van nominale mediane woningprijzen voor bestaand vastgoed, inclusief prognose ING.
Opmerkelijk is dat deze groei plaatsvond ondanks een licht stijgende langetermijnrente. Normaal zorgt een hogere rente voor meer voorzichtigheid bij kopers, omdat lenen duurder wordt. Toch bleef de vraag naar residentieel vastgoed in 2025 sterk. Dat had veel te maken met een aantal beleidsmaatregelen die de aankoop van bestaand vastgoed aantrekkelijker maakten.
Zo werden de registratierechten voor de enige eigen gezinswoning verlaagd. In Vlaanderen ging het om een daling met 1 procentpunt. Omdat registratierechten een eenmalige kost zijn die kopers meestal niet kunnen meefinancieren via hun hypothecaire lening, heeft zo’n verlaging een directe impact op het beschikbare aankoopbudget.
Ook woningen met een zwakkere energieprestatie kwamen opnieuw meer in beeld. In Vlaanderen werd de renovatieverplichting versoepeld en werd het verplichte traject richting EPC-label A afgeschaft. Daardoor moeten kopers minder zware renovatie-inspanningen leveren dan eerder voorzien. Voor bestaande woningen met een minder goede energiescore kan dat de financiële drempel aanzienlijk verlagen.
Daarnaast speelt ook het verlaagde btw-tarief van 6% op sloop en heropbouw een rol. In bepaalde gevallen maakt dit bestaand vastgoed aantrekkelijker dan klassieke nieuwbouw, waarop doorgaans 21% btw van toepassing blijft. De nieuwbouwsector bleef daardoor in 2025 onder druk staan, al zijn er intussen eerste signalen dat het aantal bouwvergunningen opnieuw voorzichtig aantrekt.
Toch wordt voor de komende jaren een minder dynamische vastgoedmarkt verwacht. Na de sterke groei in 2025 zou de prijsstijging afzwakken naar ongeveer 3,0% in 2026 en 2,5% in 2027. Die vertraging heeft onder meer te maken met een licht stijgende langetermijnrente, een tragere economische groei en een minder sterke stijging van de koopkracht.
Hoewel 2026 volgens de notarisbarometer sterk van start ging, moeten die cijfers voorzichtig geïnterpreteerd worden. Vastgoedtransacties worden namelijk geregistreerd op het moment waarop de notariële akte wordt verleden, en niet op het moment waarop het compromis werd ondertekend. Een deel van de transacties die begin 2026 zichtbaar zijn, kan dus nog betrekking hebben op aankopen die in 2025 werden beslist.
Ook andere indicatoren wijzen op een afkoeling. Zo lag het aantal nieuwe hypotheken in de eerste drie maanden van 2026 duidelijk lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Dat is vaak een eerste signaal dat het aantal transacties en de prijsdynamiek later kunnen vertragen.
Voor kopers betekent dit dat de markt mogelijk opnieuw wat meer ademruimte krijgt, al blijven goede woningen op sterke locaties gegeerd. Voor verkopers blijft een correcte prijszetting belangrijker dan ooit. De markt blijft positief, maar kopers worden selectiever en kijken steeds kritischer naar ligging, energieprestatie, renovatiekosten en totaalbudget.
Wie vandaag wil kopen of verkopen, doet er dus goed aan om zich grondig te laten begeleiden. Een realistische waardebepaling, inzicht in de lokale markt en kennis van de geldende regelgeving maken het verschil.
Bron: ING België
Figuur: Evolutie van nominale mediane woningprijzen voor bestaand vastgoed, inclusief prognose ING.