Filtering op de woningmarkt. Moet nieuwbouw ‘betaalbaar’ zijn?
Op het eerste gezicht lijkt dat een overbodige vraag. Natuurlijk moet nieuwbouw betaalbaar zijn, anders vindt ze geen kopers. Toch is de realiteit op de woningmarkt complexer. Als vastgoed vandaag werkelijk onbetaalbaar is, waarom stijgt het aantal transacties dan opnieuw? En waarom leggen jongere kopers hogere bedragen dan ooit op tafel voor hun woning?
Steun van ouders speelt daarbij vaak een rol, maar dat was bij vorige generaties niet anders. Misschien is het ondertussen eerder een vast onderdeel van onze woningmarkt dan een uitzondering.
De vraag in de titel gaat dan ook verder dan ze op het eerste gezicht doet vermoeden. Ze helpt vooral om te toetsen of we wel op de juiste manier naar de woningmarkt kijken. Eén belangrijk fenomeen wordt namelijk vaak over het hoofd gezien: de verhuisketen.
Het debat over betaalbaarheid focust quasi altijd op first-time buyers: jonge kopers tussen 25 en 35 die hun eerste woning zoeken. Een betaalbare woning wordt dan automatisch gedefinieerd als een woning die zij zich kunnen veroorloven.
Vanuit dat perspectief scoort nieuwbouw niet goed. De prijzen zijn de voorbije jaren stevig gestegen door hogere bouwkosten, duurdere bouwgronden, trage en onzekere vergunningen en stijgende rentevoeten. Bovendien wordt nieuwbouw zwaar belast met 21% btw (behalve bij afbraak en heropbouw), terwijl bestaande woningen meestal onder het veel lagere tarief van 2% vallen.
Voor veel starters ligt een nieuwbouwwoning daardoor buiten budget en wordt nieuwbouw in het publieke debat vaak ook niet gezien als een onderdeel van de oplossing voor betaalbaar wonen. Als het aanbod zich niet rechtstreeks richt op starters, zo luidt de redenering, draagt het ook niet bij aan betaalbaarheid. Dat is echter een denkfout.
De prijs op de woningmarkt wordt uiteindelijk bepaald door vraag en aanbod. Elke extra woning helpt dus om de druk op de markt te verlagen. En precies daar speelt de verhuisketen een cruciale rol.
Wanneer een doorstromer een nieuwbouwwoning koopt, maakt de prijs die hij betaalt weinig uit voor de betaalbaarheid voor starters. Belangrijker is wat er met zijn vorige woning gebeurt. Die komt immers opnieuw op de markt en behoort vaker tot het segment waar first-time buyers op mikken. Dat mechanisme van filtering is al lang bekend en wordt ook door onderzoek bevestigd. Vorig jaar publiceerde professor Johan Albrecht nog een rapport met de titel “Betaalbaar wonen via dure nieuwbouw?”.
Daarin wordt uitgelegd dat nieuwe woningen verhuisbewegingen op gang brengen die ook betaalbare woningen vrijmaken in andere segmenten van de markt. Via de verhuisketen kan de bouw van 100 nieuwe woningen uiteindelijk meer dan 100 bestaande woningen beschikbaar maken, waarvan een aanzienlijk deel bereikbaar is voor lagere inkomens.
Bij een lagere nieuwbouwproductie vallen deze verhuisbewegingen grotendeels weg, met negatieve gevolgen voor de betaalbaarheid. Nieuwbouw is geen mirakeloplossing, maar wel een belangrijk onderdeel van een bredere beleidsmix. Gegeven de uitdagingen is een doordachte mix van publieke en private woningbouw noodzakelijk om voldoende betaalbare woningen te kunnen voorzien.
Het rapport brengt ons terug naar de essentie van woonbeleid: het belang van aanbodcreatie.
De komende maanden worden belangrijke stappen verwacht die impact hebben op het nieuwbouwsegment, zoals het aangekondigde actieplan rond vergunningen en de resultaten van de taskforce Wonen-Ruimte.
De nieuwbouwmarkt komt bovendien uit een ongekende crisis en het herstel blijft voorlopig beperkt. Daarom vragen sectororganisaties zoals CIB, Embuild, BVS en Bouwunie een uniform verlaagd btw-tarief voor de bouw van de enige en eigen woning en voor de bouw van woningen die minstens vijftien jaar worden verhuurd aan een natuurlijke persoon.
Bron: CIB – Vastgoedflitsen
Auteur: Peggy Verzele, Directeur studiedienst CIB
Steun van ouders speelt daarbij vaak een rol, maar dat was bij vorige generaties niet anders. Misschien is het ondertussen eerder een vast onderdeel van onze woningmarkt dan een uitzondering.
De vraag in de titel gaat dan ook verder dan ze op het eerste gezicht doet vermoeden. Ze helpt vooral om te toetsen of we wel op de juiste manier naar de woningmarkt kijken. Eén belangrijk fenomeen wordt namelijk vaak over het hoofd gezien: de verhuisketen.
Het debat over betaalbaarheid focust quasi altijd op first-time buyers: jonge kopers tussen 25 en 35 die hun eerste woning zoeken. Een betaalbare woning wordt dan automatisch gedefinieerd als een woning die zij zich kunnen veroorloven.
Vanuit dat perspectief scoort nieuwbouw niet goed. De prijzen zijn de voorbije jaren stevig gestegen door hogere bouwkosten, duurdere bouwgronden, trage en onzekere vergunningen en stijgende rentevoeten. Bovendien wordt nieuwbouw zwaar belast met 21% btw (behalve bij afbraak en heropbouw), terwijl bestaande woningen meestal onder het veel lagere tarief van 2% vallen.
Voor veel starters ligt een nieuwbouwwoning daardoor buiten budget en wordt nieuwbouw in het publieke debat vaak ook niet gezien als een onderdeel van de oplossing voor betaalbaar wonen. Als het aanbod zich niet rechtstreeks richt op starters, zo luidt de redenering, draagt het ook niet bij aan betaalbaarheid. Dat is echter een denkfout.
De prijs op de woningmarkt wordt uiteindelijk bepaald door vraag en aanbod. Elke extra woning helpt dus om de druk op de markt te verlagen. En precies daar speelt de verhuisketen een cruciale rol.
Wanneer een doorstromer een nieuwbouwwoning koopt, maakt de prijs die hij betaalt weinig uit voor de betaalbaarheid voor starters. Belangrijker is wat er met zijn vorige woning gebeurt. Die komt immers opnieuw op de markt en behoort vaker tot het segment waar first-time buyers op mikken. Dat mechanisme van filtering is al lang bekend en wordt ook door onderzoek bevestigd. Vorig jaar publiceerde professor Johan Albrecht nog een rapport met de titel “Betaalbaar wonen via dure nieuwbouw?”.
Daarin wordt uitgelegd dat nieuwe woningen verhuisbewegingen op gang brengen die ook betaalbare woningen vrijmaken in andere segmenten van de markt. Via de verhuisketen kan de bouw van 100 nieuwe woningen uiteindelijk meer dan 100 bestaande woningen beschikbaar maken, waarvan een aanzienlijk deel bereikbaar is voor lagere inkomens.
Bij een lagere nieuwbouwproductie vallen deze verhuisbewegingen grotendeels weg, met negatieve gevolgen voor de betaalbaarheid. Nieuwbouw is geen mirakeloplossing, maar wel een belangrijk onderdeel van een bredere beleidsmix. Gegeven de uitdagingen is een doordachte mix van publieke en private woningbouw noodzakelijk om voldoende betaalbare woningen te kunnen voorzien.
Het rapport brengt ons terug naar de essentie van woonbeleid: het belang van aanbodcreatie.
De komende maanden worden belangrijke stappen verwacht die impact hebben op het nieuwbouwsegment, zoals het aangekondigde actieplan rond vergunningen en de resultaten van de taskforce Wonen-Ruimte.
De nieuwbouwmarkt komt bovendien uit een ongekende crisis en het herstel blijft voorlopig beperkt. Daarom vragen sectororganisaties zoals CIB, Embuild, BVS en Bouwunie een uniform verlaagd btw-tarief voor de bouw van de enige en eigen woning en voor de bouw van woningen die minstens vijftien jaar worden verhuurd aan een natuurlijke persoon.
Bron: CIB – Vastgoedflitsen
Auteur: Peggy Verzele, Directeur studiedienst CIB